Ob Sie neu vermieten, die Miete anpassen oder Ihre vermietete Immobilie bewerten lassen: An der ortsüblichen Vergleichsmiete führt kein Weg vorbei. Das zentrale Werkzeug dafür ist der Mietspiegel – wenn man ihn richtig liest.
Was der Mietspiegel ist – und wo Sie ihn finden
Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, erstellt von Gemeinden gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden. Größere Städte sind inzwischen zur Erstellung verpflichtet; auch Bremen veröffentlicht einen Mietspiegel, abrufbar über die offiziellen Seiten der Stadt (bremen.de). Er ordnet Wohnungen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage in Spannen ein.
Wichtig: Die Tabelle nennt Spannen, keine Punktwerte. Wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Zustand und Ausstattung ab – modernes Bad, Balkon und energetischer Zustand schieben nach oben, Sanierungsstau nach unten.
Miete erhöhen: die Spielregeln nach § 558 BGB
- Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Mehr geht im Bestand nicht (Ausnahmen: Modernisierungsumlage, Index- und Staffelmiete).
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung nur 15 %. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde unter eine solche Verordnung fällt.
- Wartefrist und Form: Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung erklärt, mit Begründung (z. B. Mietspiegel) und Zustimmungsverlangen in Textform. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist.
- Neuvermietung: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um 10 % übersteigen – Ausnahmen u. a. für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
Warum die Miete den Immobilienwert direkt bewegt
Vermietete Objekte werden im Ertragswertverfahren bewertet: Die nachhaltige Miete wird kapitalisiert. Vereinfacht heißt das – jeder Euro dauerhaft erzielbarer Monatsmiete wirkt vervielfacht auf den Wert. Eine deutlich unter Markt vermietete Wohnung ist deshalb beim Verkauf an Kapitalanleger weniger wert als ihre Nachbarwohnung mit marktgerechter Miete; umgekehrt macht eine sauber dokumentierte, marktgerechte Miete Ihr Objekt für Anleger attraktiv. Was das für die Entscheidung „halten oder verkaufen" bedeutet, rechnet der Artikel Vermieten oder verkaufen? durch.