Ob nach Erbschaft, Umzug oder Auszug der Kinder: Irgendwann steht bei vielen Eigentümern die Frage im Raum – behalten und vermieten, oder verkaufen und das Kapital anders nutzen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Aber es gibt die richtigen Fragen, und die stellen wir hier.
Frage 1: Was bringt die Vermietung wirklich?
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Immobilienwert. Aussagekräftig wird es aber erst netto – nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko und nicht umlegbaren Nebenkosten.
Jahreskaltmiete: 10.200 € → Bruttorendite: 4,1 %.
Abzüglich Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und kalkulatorischem Mietausfall (zusammen z. B. 2.500 €/Jahr) bleiben 7.700 € → Nettorendite: rund 3,1 % – vor Steuern und ohne eigene Arbeitszeit.
Die entscheidende Größe in dieser Rechnung ist der Immobilienwert – kennen Sie ihn nicht, rechnen Sie mit einer Fantasiezahl. Hier kostenlos ermitteln →
Frage 2: Passt Vermietung zu Ihrem Leben?
Vermietung ist kein passives Einkommen, sondern ein kleines Unternehmen: Mietersuche und -auswahl, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen am Wochenende, Mieterhöhungen nach Mietspiegel, im schlimmsten Fall Mietausfall oder Räumungsklage. Wer weit entfernt wohnt oder sich das nicht zutraut, zahlt für Verwaltung – was die Rendite weiter drückt.
Frage 3: Wie steht die Immobilie energetisch da?
Ein oft unterschätzter Punkt: Ältere, unsanierte Objekte können in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen erfordern (Heizung, Dämmung, Fenster). Als Vermieter tragen Sie diese Kosten – und die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes steigen. Beim Verkauf hingegen preist der Markt den Zustand einmalig ein. Wer eine unsanierte Immobilie „noch ein paar Jahre“ vermietet, riskiert, dass Sanierungspflichten und Wertverlust zusammenkommen.
Frage 4: Was würde der Verkauf heute bringen?
Diese Zahl ist die Grundlage der gesamten Entscheidung – und genau hier scheitern viele Überlegungen, weil sie auf Portal-Schätzungen oder Nachbarschaftsgerüchten beruhen. Eine fundierte Werteinschätzung (kostenlos) oder ein Kurzgutachten (Festpreis ab 900 €) liefert die belastbare Basis. Zum Ablauf: Haus verkaufen in Bremen.
Frage 5: Steuern beachten
- Spekulationsfrist: Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn auslösen. Selbstgenutzte Objekte sind davon in der Regel ausgenommen.
- Vermietung: Mieteinnahmen sind zu versteuern; dafür wirken Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung steuermindernd.
- Details gehören zum Steuerberater – die Fristenlage kann den optimalen Verkaufszeitpunkt um Monate verschieben.
Checkliste: Tendenz Vermieten oder Verkaufen?
| Spricht eher für Vermieten | Spricht eher für Verkaufen |
|---|---|
| Guter, gepflegter Zustand ohne Sanierungsstau | Erheblicher Sanierungs-/Modernisierungsbedarf |
| Nachgefragte Lage mit stabilen Mieten | Erbengemeinschaft will sich auseinandersetzen |
| Sie wohnen in der Nähe und packen gern an | Große Entfernung, wenig Zeit und Lust auf Verwaltung |
| Kein kurzfristiger Kapitalbedarf | Kapital wird gebraucht (Eigenheim, Schuldenabbau, Ruhestand) |
| Spekulationsfrist läuft bald ab → ggf. warten | Steuerfreier Verkauf ist bereits möglich |