Wer eine Immobilie besitzt, vererbt fast immer sechsstellige Werte – und die Freibeträge der Erbschaftsteuer sind seit Jahren unverändert, während die Immobilienwerte gestiegen sind. Die vorweggenommene Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten) ist deshalb eines der wirksamsten legalen Gestaltungsmittel. Sie funktioniert aber nur mit einer belastbaren Zahl: dem Wert der Immobilie.
Die Freibeträge – und warum „alle 10 Jahre" der Schlüssel ist
Bei Schenkung und Erbschaft gelten dieselben persönlichen Freibeträge: 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind (pro Elternteil!), 200.000 € je Enkel. Der entscheidende Unterschied: Schenkungs-Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh beginnt, kann eine wertvolle Immobilie in mehreren Tranchen steuerfrei übertragen – etwa erst einen hälftigen Miteigentumsanteil, zehn Jahre später den Rest.
Der Wert entscheidet über die Steuer
Das Finanzamt bewertet die verschenkte Immobilie nach standardisierten Verfahren – ohne Besichtigung, ohne Kenntnis von Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt. Liegt der Ansatz über dem tatsächlichen Wert, verschenken Sie Freibetrag oder zahlen unnötig Steuer. Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren tatsächlichen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachweisen – bei größeren Differenzen spart das ein Vielfaches der Gutachtenkosten. Für die Familienplanung vorab genügt oft die kostenlose Werteinschätzung oder ein Kurzgutachten.
Absicherung des Schenkers: Nießbrauch & Rückforderungsrechte
Kaum jemand verschenkt sein Zuhause bedingungslos. Üblich sind:
- Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker darf lebenslang wohnen oder vermieten und die Erträge behalten. Zusatznutzen: Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert – oft erheblich. Details im Artikel Nießbrauch & Wohnrecht.
- Rückforderungsklauseln: etwa für den Fall, dass das Kind vor dem Schenker stirbt, die Immobilie verkauft werden soll oder eine Insolvenz bzw. Scheidung des Beschenkten droht.
Beides gehört zwingend in den notariellen Übertragungsvertrag – hier sparen Sie nicht am Notar oder Fachanwalt.
Typische Fallstricke
- Pflichtteilsergänzung: Schenkungen werden bei Pflichtteilsansprüchen anderer Erben bis zu zehn Jahre (abschmelzend) berücksichtigt – bei vorbehaltenem Nießbrauch läuft diese Frist nach der Rechtsprechung oft gar nicht an.
- Sozialregress: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig und bedürftig, kann das Sozialamt Schenkungen zurückfordern (§ 528 BGB).
- Zu späte Bewertung: Wer erst beim Finanzamtsbescheid über den Wert nachdenkt, hat die Gestaltungsspielräume bereits verschenkt.