Beim Immobiliengeschäft wandern neben dem Kaufpreis noch einmal spürbare Summen – als Faustregel rund 9 bis 13 % des Kaufpreises an Nebenkosten, je nach Bundesland und Maklereinsatz. Wer als Verkäufer weiß, was der Käufer zusätzlich stemmen muss, kalkuliert Angebotspreise realistischer und verhandelt besser.
Die Käuferseite: die klassischen Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises – die norddeutschen Länder liegen im mittleren Bereich (aktuellen Satz Ihres Landes vor Vertragsschluss prüfen). Nicht fällig bei Verkäufen in gerader Linie (Eltern/Kinder) und zwischen Ehegatten.
- Notar und Grundbuch: zusammen üblicherweise etwa 1,5 bis 2 % – gesetzlich festgelegte Gebühren (GNotKG), kein Verhandlungsspielraum, dafür volle Kostentransparenz vorab.
- Maklerprovision: regional verschieden und verhandelbar. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher gilt die gesetzliche Teilung (§§ 656c/d BGB): Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer.
- Finanzierungsnebenkosten: Grundschuldbestellung beim Notar, ggf. Gutachten der Bank.
Die Verkäuferseite: Kosten, die oft vergessen werden
- Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Darlehen, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Entschädigung – je nach Restlaufzeit und Zinsniveau schnell ein fünfstelliger Betrag. Vorab berechnen lassen; manchmal ist die Pfandtausch-Lösung (Mitnahme des Darlehens auf die nächste Immobilie) günstiger.
- Löschungskosten: Alte Grundschulden werden zur Lastenfreistellung gelöscht – Notar-/Grundbuchgebühren trägt üblicherweise der Verkäufer.
- Energieausweis: Pflicht des Verkäufers (Details im Energieausweis-Ratgeber).
- Eigene Maklerhälfte (falls beauftragt) sowie ggf. Kosten für Wertgutachten, Home Staging, Unterlagenbeschaffung.
- Steuern: ggf. Einkommensteuer auf den Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist – siehe Spekulationssteuer.
Warum das für Ihre Preisstrategie zählt
Käufer rechnen in Gesamtbudgets: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung müssen in Finanzierungsrahmen und Eigenkapital passen. Ein Angebotspreis knapp über einer „runden" Budgetgrenze verliert messbar Interessenten, weil die Nebenkosten das Gesamtpaket über die Schwelle heben. Umgekehrt: Wer Sanierungsbedarf transparent beziffert und den Preis darauf abstimmt, hält die Käuferkalkulation stabil – und verhandelt aus der Position der belegten Zahl.